Edificarea unui imobil fără autorizaţie de construire - Confort Admin Imobile

ÎCCJ a fost sesizată de către Curtea de Apel Bucureşti cu o întrebare prealabilă în vederea soluționării unei cauze, aşa cum se va vedea mai jos. Completul ÎCCJ a respins cererea, arătând că instanțele au dat deja o anume interpretare și aplicare la nivel jurisprudențial, iar chestiunea de drept a primit o dezlegare din partea instanțelor, concretizate într-o practică judiciară constantă, care poate fi unitară sau neunitară.

Veţi vedea, mai jos, ce a reţinut Curtea de Apel Bucureşti, soluţiile date de alte instanţe din ţară, precum şi jurisprudența ÎCCJ și a Curții Constituționale, după care veţi putea aprecia cum este cel mai sigur de procedat pentru a evita probleme pe parcurs. 

Punctul de vedere al completului de judecată care a formulat sesizarea cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Completul de judecată al Curţii de Apel Bucureşti a reținut următoarele:

– Din februarie 2002, apelanții-reclamanți sunt proprietarii terenului pe care au edificat construcția în litigiu, în ianuarie 2004, dreptul de proprietate asupra terenului fiind intabulat în cartea funciară.

– La data de 4 martie 2003 apelanții-reclamanți au obținut Certificatul de urbanism, în care se menționează că autorizația de construire se va elibera în baza Planului urbanistic general al municipiului București și în baza unei documentații de urbanism.

– La data de 18 iulie 2003 apelanții-reclamanți au fost sancționați contravențional pentru începerea edificării unei construcții cu destinația de locuință fără autorizație de construire, dispunându-se intrarea în legalitate prin obținerea autorizației de construire.

– Prin Ordonanța din 15 octombrie 2004, Parchetul de pe lângă Judecătoria Sectorului 6 București a dispus scoaterea de sub urmărire penală a apelantului- reclamant – pentru fapta de a continua lucrările de construcții deși fusese sancționat contravențional – și aplicarea unei sancțiuni cu caracter administrativ.

– La data de 22 iulie 2004 apelanții-reclamanți au obținut Certificatul de urbanism, în care se menționează că autorizația de construire se va elibera în baza Planului urbanistic general al municipiului București și în baza unei documentații de urbanism Plan urbanistic de detaliu.

– Conform certificatului de atestare fiscală emis de Consiliul Local al Sectorului 6 București, apelanții-reclamanți au declarat pe propria răspundere că la data de 1 ianuarie 2004 au edificat construcția, pentru care nu figurează cu creanțe bugetare de plată către bugetul local.

– Cu privire la legea aplicabilă, Curtea a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (2) din legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind codul civil, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 71/2011), dispozițiile noului Cod civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia (1 octombrie 2011), derivate din regimul general al bunurilor, dacă aceste situații subzistă după intrarea sa în vigoare. Prin urmare, regimul general al proprietății asupra construcției edificate de apelanții-reclamanți în ianuarie 2004 pe terenul proprietatea acestora este guvernat de dispozițiile Codului civil (art. 577, art. 579).

– Premisa de la care pleacă reclamanții în promovarea acțiunii de față este următoarea: înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcției se poate realiza, potrivit art. 24 alin. (3) din legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data promovării acțiunii – 10 octombrie 2014), în baza unei hotărâri judecătorești rămase definitive și irevocabile sau în baza actului emis de autoritatea administrativă, în cazul în care legea prevede aceasta.

– Legea prevede necesitatea actului administrativ pentru intabularea dreptului de proprietate asupra construcției – respectiv dispozițiile art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (în forma de la același moment procesual) – potrivit cărora “dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale”.

– De asemenea nu sunt incidente prevederile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 (care permiteau intabularea dreptului de proprietate asupra construcției, în lipsa autorizației de construire, doar în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află construcția, precum și a documentației cadastrale) în cazul construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 – construcția în litigiu fiind edificată ulterior datei de 1 august 2001, respectiv în ianuarie 2004.

– În aceste condiții, nefiind posibilă intabularea dreptului de proprietate asupra construcției edificate în anul 2004 în baza “actului administrativ emis de autoritatea administrativă, în cazul în care legea prevede aceasta”, pentru respectarea dreptului de proprietate și a accesului la justiție, reclamanții solicită pronunțarea unei hotărâri de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, dispozițiile art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 permițând intabularea în baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile.

– Potrivit dispozițiilor art. 577 alin. (2) din Codul civil, când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale (cazul din speță, apelanții-reclamanți edificând construcția în litigiu în regie proprie, pe terenul proprietatea acestora), atunci dreptul de proprietate asupra construcției se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege nu se prevede altfel.

– Art. 37 alin. (5) din legea nr. 50/1991, în forma de la data edificării construcției, prevede că acele construcții edificate fără autorizație de construire nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară.

– Într-o primă interpretare (enunțată cu titlu preliminar de unul dintre membrii completului de apel), art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 reprezintă o astfel de dispoziție legală contrară, în sensul că o atare normă juridică se opune la recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției, atât timp cât construcția nu se consideră finalizată și nu poate fi intabulată în cartea funciară.

– În a doua interpretare (enunțată cu titlu preliminar de cel de-al doilea membru al completului de apel), art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dispozițiile art. 577 din Codul civil nu instituie doar o prezumție relativă (mijloc de probă), ci și un mod de dobândire a proprietății, în virtutea reglementării legale a accesiunii imobiliare proprietarul terenului devenind proprietarul construcției prin faptul edificării construcției, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa. 

Jurisprudența instanțelor naționale în materie

Din relațiile comunicate de curțile de apel, din care a rezultat existența unei practici consistente în materie, s-au conturat următoarele orientări jurisprudențiale:

– Într-o primă opinie s-a considerat că art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 se opune la recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției, atât timp cât construcția nu se consideră finalizată și nu poate fi intabulată în cartea funciară. Un argument în favoarea acestei interpretări este acela că, potrivit art. 579 din Codul civil, prezumția de proprietate asupra construcției ce se naște în favoarea proprietarului terenului este una relativă, care poate fi răsturnată. În cazul construcției edificate fără autorizație de construire, legea prevede că nu se poate obține intabularea, de unde rezultă că dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 constituie un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, neputându-se pronunța o hotărâre care să stea la baza intabulării dreptului de proprietate asupra construcției, în sensul art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.

Totodată, s-a apreciat că neîndeplinirea cerințelor legale de autorizare a construcției, care paralizează calea necontencioasă a dobândirii dreptului de proprietate prin valorificarea faptului construirii, indiferent de motivele care au condus la această situație, nu poate constitui temeiul procedural ori de drept material al realizării unor interese pe cale contencioasă, sancțiunea nerespectării unor prevederi legale, în speță cele ale Legii nr. 50/1991, nefiind de natură a institui posibilitatea alegerii căii contencioase, ca soluție alternativă.

A recunoaște o atare posibilitate ar însemna a se permite eludarea dispozițiilor legale încălcate, prin chemarea în judecată a unor autorități administrative a căror calitate procesuală nu poate fi justificată, astfel cum este cazul în speță.

– Într-o a doua opinie s-a apreciat că art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 nu constituie un impediment la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dispozițiile art. 577 din Codul civil nu instituie doar o prezumție relativă, ci și un mod de dobândire a proprietății, în virtutea reglementării legale a accesiunii imobiliare proprietarul terenului devenind proprietarul construcției prin faptul edificării construcției, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa. 

Jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție și a Curții Constituționale

– La nivelul Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția I civilă au fost identificate decizii în sensul ambelor orientări jurisprudențiale.

– Instanța de contencios constituțional s-a pronunțat, în repetate rânduri asupra constituționalității dispozițiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991. Astfel, respingând excepțiile de neconstituționalitate prin care se susținea că aceste prevederi legale permit retroactivarea legii contravenționale, Curtea a reținut că textul nu conține în sine nicio dispoziție cu caracter retroactiv și nu face precizări în legătură cu aplicarea în timp a reglementărilor pe care le cuprinde.

– Cât privește criticile care au vizat nesocotirea dreptului de proprietate asupra unei construcții sau părți de construcție al persoanei care nu a reușit să obțină autorizațiile necesare într-un anumit interval de timp, fiind obligată să le demoleze sau să le desființeze, instanța de contencios constituțional a reținut, în esență, că activitatea de edificare sau desființare a construcțiilor trebuie să se supună rigorilor legii, iar regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancțiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituțional al ocrotirii proprietății. De asemenea a constatat că reglementările legale referitoare la obligația obținerii unei autorizații de construcție nu au nicio legătură cu exercitarea drepturilor ori cu garanțiile procesuale care condiționează, într-un stat de drept, democratic, exercitarea dreptului la un proces echitabil.

În același timp a reținut că obligația obținerii autorizației de construire are drept scop prevenirea consecințelor negative în cazul unor construcții necorespunzătoare, sancțiunea nerespectării acestei obligații – desființarea construcției – nefiind contrară prevederilor legale. Aceste dispoziții nu numai că nu încalcă textul constituțional, ci sunt, de fapt, o expresie a acestuia, deoarece prin obligația obținerii autorizației de construire și prin tragerea la răspundere a celor care nu respectă această obligație se protejează drepturile și libertățile altor persoane.

Mai multe aspecte găsiţi în decizia nr. 58/2018 a ÎCCJ, publicată în Monitorul Oficial nr. 911/2018.

Norme de drept avute în vedere în cauză

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare

Art. 37. –

(…)

(5) Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate. (…)

Codul civil

Art. 577. –

(1) Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

(2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Art. 579. –

(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.

(2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996

Art. 24. –

(…)

(3) Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil. (…)

Art. 36. –

 (1) Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepția:

a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil;

b) actelor și faptelor juridice care continuă să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, potrivit art. 40 alin. (2);

c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepția cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc;

d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare.

(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică corespunzător și celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară.

Sursa: legestart.ro